Mietkaution zurück: Wie lange darf der Vermieter sie behalten?

00:00:00: Die alte Wohnung ist leer, der Schlüssel abgegeben das Übergabeprotokoll unterschrieben.

00:00:05: Auf dem Konto kommt trotzdem nichts an.

00:00:07: Ja und der neue Vermieter will schon die nächste Kaution sehen.

00:00:11: Da fragt man sich wann gehört mein Geld eigentlich wieder mir?

00:00:15: Mit der Schlüsselübergabe ist die Kautions noch nicht fällig.

00:00:17: Der Vermietter darf zuerst prüfen ob ihm noch Forderungen zustehen.

00:00:21: Das Gesetz nennt dafür keine feste Frist.

00:00:23: üblich sind drei bis sechs Monate.

00:00:26: Wir klären heute welche Abzüge erlaubt sind und welchen nicht Warum man die letzte Miete auf keinen Fall mit der Kaution verrechnen sollte und was zu tun ist, wenn der Vermieter einfach nichts zahlt.

00:00:36: Herzlich willkommen zum Podcast Niedrecht & Kautionen!

00:00:40: Also genau an diesem Punkt diesen drei bis sechs Monaten da möchte ich direkt mal einhaken weil wenn Sie als Mieterin oder Mieter fest mit diesem Geld für die neue Wohnung kalkulieren dann klingt das nach einer quälen langen Zeit.

00:00:51: Die meisten Ausgaben rund um so einen Umzug die fallen ja sofort an

00:00:54: Absolut.

00:00:55: Da fragt man sich unweigerlich, warum das Gesetz hier keine klare verbindliche Linie zieht?

00:01:00: Es gibt Vorschriften zur getrennten Anlage der Kaution, es gibt Regeln zur Höhe aber ausgerechnet dass Datum für die Rückzahlung sucht man im Gesetzestext vergeblich.

00:01:08: Ja, das stimmt eben.

00:01:10: Der Gesetzgeber hat diesen Punkt aber ganz bewusst offen gelassen.

00:01:13: Das ist also kein Versehen oder eine Lücke, die man da vergessen hat zu schließen.

00:01:18: Der Bundesgerichtshof hat in verschiedenen Entscheidungen den Grundsatz geprägt, dass dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zusteht.

00:01:28: Und die Betonung liegt hier wirklich auf dem Wort angemessen.

00:01:32: Aber heißt es dann der Vermietter kann sich einfach ewig Zeit lassen?

00:01:34: Nur weil er sagt er müsse noch keine Ahnung Kosten vor Anschläge sammeln?

00:01:38: Nein,

00:01:39: ewig natürlich nicht!

00:01:40: Das richtet sich immer nach dem konkreten Einzelfall.

00:01:43: Jeder Auszug verläuft in der Praxis anders.

00:01:45: Manchmal ist die Sachlage völlig klar, manchmal ist sie extrem komplex.

00:01:49: Weil der Vermieter ja den Zustand der Wohnung genau sichten muss.

00:01:53: wenn Sie beispielsweise beim Auszug feststellen dass da eine Fliese im Bad gerissen ist oder eine Türzarge beschädigt wurde

00:02:00: Genau dann muss er erst mal herausfinden was die Reparatur überhaupt kostet.

00:02:02: Richtig!

00:02:03: Er muss Handwerker kontaktieren Angebote einholen Termine abstimmen.

00:02:07: wie alle wissen ja wie lange es dauern kann bis ein Handwerke aktuell überhaupt mehr Zeit für eine Besichtigung hat.

00:02:12: Ja, das lässt sich schlichtweg nicht innerhalb von drei Tagen nach der Schlüsselübergabe erledigen und genau diese Realität bildet die Rechtsprechung ab.

00:02:21: Der entscheidende Maßstab dafür was noch als angemessen gilt ist also die Eindeutigkeit der Lage bei der Wohnungsübergabel

00:02:28: Und hier haben Sie es als Mieter ja ein Stück weit selbst in der Hand?

00:02:31: Absolut!

00:02:33: Wenn bei der Übergabe ein detailliertes Protokoll angefertigt wird, das von beiden Seiten unterschrieben ist und dass ausdrücklich die Mängelfreiheit festhält ändert sich die rechtliche Situation grundlegend.

00:02:44: Weil dann die Grundlage für eine lange Prüfung einfach wegfällt oder?

00:02:47: Richtig!

00:02:48: Wenn dem Protokol steht, dass es keine Schäden gibt fehlt den Vermieter schlicht die Begründung das Geld monatelang zu blockieren.

00:02:55: Also je klarer dokumentiert es, dass die Wohnung einwandfrei ist, desto kürzer fällt folglich die Frist aus.

00:03:01: Füllig richtig!

00:03:02: Das Übergabeprotokoll ist da wirklich das zentrale Dokument.

00:03:05: Es beendet die Diskussion über den Zustand bevor sie überhaupt richtig anfangen

00:03:08: kann.

00:03:09: Okay wenn wir aber nun festhalten, dass der Vermieter diese Zeit nutzen darf um nach Schäden und offenen Posten zu suchen stellt sich ja direkt die nächste Frage Was darf er am Ende eigentlich in Rechnung stellen und von der Kaution abziehen?

00:03:22: Also grundsätzlich sind das Forderungen, die unmittelbar aus dem Mietvertrag resultieren.

00:03:27: Das sind in der Regel drei große Blöcke.

00:03:29: Welche sind das?

00:03:30: Erstens auf eine Mietzahlung.

00:03:32: Zweitens Nachzahlungen aus den Betriebskosten und drittens echte Schäden an der Wohnung.

00:03:38: Und bei diesem dritten Punkt – denn Schäde, da knallt es in der Praxis am häufigsten.

00:03:43: Oh ja!

00:03:44: Das Gesetz zieht hier nämlich eine sehr deutliche Grenze zwischen einem echten Schaden normalen Abnutzung.

00:03:52: Gebrauchsspuren, die nach Jahren das Wohnz eben ganz natürlich entstehen?

00:03:55: Genau!

00:03:56: Die muss der Vermieter nämlich hinnehmen.

00:03:58: Ich vergleiche diese normalen Gebrauchspuren ja immer gerne mit den kleinen Falten, die man so über die Jahre bekommt.

00:04:03: Ja,

00:04:03: schönes Bild.

00:04:04: Die sind völlig normal Zeugen von einem gelebten Leben und sind absolut kein Grund für einen finanziellen Abzug.

00:04:11: Wenn sie Jahre in einer Wohnung leben weisen Teppiche-Laufwege auf oder Wände sind nicht mehr strahlend weiß.

00:04:18: Das haben Sie als Miete mit Ihrer Miete rechtlich betrachtet bereits abgegolten.

00:04:22: Ein sehr treffender Vergleich, ja!

00:04:24: Die Miete ist genau dafür da, sie erkaufen sich das Recht die Wohnung zu nutzen.

00:04:29: Anders sieht es aber aus wenn wir uns außerhalb dieser normalen Nutzung bewegen.

00:04:33: Zum Beispiel?

00:04:35: Wenn Sie für eine riesige Bilderwand fünfzig dicke Dübelöcher in einer einzige Wand gebohrt haben.

00:04:40: Das geht oft über die normale Abnutzung hinaus.

00:04:43: Solche Eingriffe müssen beim Auszug fachgerecht verschlossen werden.

00:04:46: Tun sie das nicht, sprechen wir über eine Schaden.

00:04:48: Genau und den darf der Vermieter auf ihre Kosten beheben lassen.

00:04:52: In diesem Zusammenhang tauchen ja auch oft Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen auf.

00:04:56: Wenn in Verträgen steht man müsse starre alle paar Jahre renovieren.

00:05:00: Ja viele dieser Klauseln sind unwirksam.

00:05:03: Eigenmächtige Abzüge für nicht durchgeführte Schönheits-Reparaturen Auf Basis solcher unwirksamer Klausel sind dann unzulässig.

00:05:11: Wichtig ist aber in jedem Fall selbst wenn ein Anspruch vorliegt darf der vermieter nicht einfach Pauschal Geld abziehen.

00:05:17: Also nicht einfach sagen?

00:05:19: Der Kratzer im Paket sieht noch viel Geld aus, das behalte ich

00:05:22: mal!

00:05:22: Nein auf keinen Fall.

00:05:24: Er muss jeden einbehaltenen Euro belegen mit Rechnungen oder Kosten voranschlägen.

00:05:28: Da sieht man wieder wie wichtig das Übergabeprotokoll ist.

00:05:31: Ohne Dokumentation lässt sich kaum klären ob ein Kratze im Pakett schon vor dem Einzug da war.

00:05:37: Exakt So.

00:05:38: nun haben wir den fall.

00:05:39: die wohnung ist in einwandfreiem zustand keine offenen mieten alle super Aber die letzte Nebenkostenabrechnung steht noch aus.

00:05:47: Oh, das ist ein fieses Szenario!

00:05:50: Weil die Abrechnung oft erst Monate später kommt.

00:05:53: Darf der Vermieter dann sicherheitshalber einfach die komplette Kaution einfrieren bis die Aberechnung fertig ist?

00:05:58: Nein – die kompletten Kautionen darf er nicht einfriern.

00:06:01: Aber er darf in diesem Fall einen angemessenen Teil der Kautionslänge einbehalten.

00:06:05: Und wie lange?

00:06:06: Die Grenze für diesen Einbehalt endet zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums

00:06:11: Aber wie gesagt, nicht die ganze Kaution.

00:06:13: Er darf nur einen angemessenen Teil behalten der sich daran orientiert was realistisch nachzuzahlen ist.

00:06:19: Völlig richtig!

00:06:21: Wenn die vergangenen Jahre immer ein Gut haben für den Mieter ergaben lässt sich ein hoher Einbehalt schlicht nicht begründen.

00:06:27: Der restliche Teil der Kautionen muss nach der allgemeinen Prüffrist sofort ausgezahlt werden.

00:06:32: Weil dieses Warten ja so nervt greifen viele Mieters zu vermeintlichen Abkürzungen Was oft massiv nach hinten losgeht.

00:06:38: Ohja Du meinst das sogenannte Abwohnen der Caution?

00:06:41: Genau.

00:06:41: Man stellt einfach in den letzten Monaten die Mietzahlung ein und sagt dem Vermieter, behalt doch einfach die Cautions.

00:06:47: Davon muss man wirklich abraten!

00:06:50: Das hat oft böse Folgen.

00:06:51: Warum

00:06:51: genau?!

00:06:52: Weil man sofort ins Zahlungsverzug gerät – das löst Mahngebühren aus und im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung da die CAUTION ja nicht fällig ist so lange man dort noch wohnt.

00:07:02: Ebenso riskant es übrigens die eigenmächtige Auflösungen eines Cautionenkontos.

00:07:06: Aber nicht nur Mietermachenfehler

00:07:08: Auch Vermieter leisten sich teure Schnitzer.

00:07:10: Das stimmt!

00:07:11: Zum Beispiel, wenn die Kaution auf das private Giro-Konto eingezahlt wird statt getwenn vom eigenen Vermögen?

00:07:17: Ein Klassiker.

00:07:18: oder eben diese pauschalen Einbehalte ohne Schadensauflistung und Belege, die wir vorhin besprochen haben.

00:07:24: Ein ganz wichtiger Punkt ist aber auch das Verpassen der sechsmonatigen Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche.

00:07:30: Warte... Wenn die Chance Ersatzansprüche des Vermieters nach sechs Monaten verjährt sind… Ist der Mieter dann fein raus?

00:07:36: Das könnte man denken.

00:07:37: Aber nein!

00:07:38: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter den Schaden nach Ablauf der sechs Monate zwar nicht mehr aktiv einklagen kann... ...aber er darf ihn trotzdem noch mit der bereits vorhandenen Barcaution verrechnen.

00:07:50: Wahnsinn!

00:07:51: Also das Geld, das er schon in der Hand hat, darf er behalten auch wenn er vor Gericht nicht mehr mehr fordern könnte.

00:07:56: Ganz genau.

00:07:58: Kommen wir zur letzten großen Frage.

00:07:59: Die Frist ist abgelaufen die Sachlage ist sonnenklar aber der Vermieter stellt sich einfach tot Kein Geld fließt.

00:08:06: Was tun?

00:08:06: Da empfiehlt sich ein klarer Stufenplan.

00:08:09: Erstens schriftlich und mit Nachweis fordern.

00:08:12: Setzen Sie eine zweiwöchige Frist, und verlangen sie gleichzeitig eine Abrechnung über die Zinsen-und Anlage.

00:08:18: Mit Nachweis heißt also Einwurf einschreiben oder ähnliches.

00:08:21: Genau!

00:08:22: Zweitens Abablauf dieser Frist geräter Vermieter in Verzug was Verzugszinsen auslöst.

00:08:28: Drittens Wenn das nicht hilft Mietervereien oder Anwalt einschalten.

00:08:32: Und viertens Mahnbescheid oder Klage.

00:08:35: Und da muss man als Mieter auch auf seine eigene Frist achten, der eigene Anspruch auf Rückzahlung verjährt nach drei Jahren und diese Frist beginnt am Ende des Jahres in dem der Anspruch fällig wurde?

00:08:46: Richtig!

00:08:47: Lass uns noch kurz ein Sonderfall anreißen – was ist wenn der Vermieter pleite geht?

00:08:50: Ist das Geld dann

00:08:51: weg?!

00:08:52: Das kommt darauf an.

00:08:53: Wurde das Geld vorschriftmäßig getrennt angelegt gehört es nicht zur Insolvenzmasse.

00:08:57: Man verlangt es dann einfach vom Insolvensverwalter heraus….

00:09:01: …und wenn es unzulässig auf den Privatkonto lag?

00:09:03: Tja,

00:09:04: dann hat man meist das Nachsehen und bekommt oft nur einen Bruchteil.

00:09:07: Darum unser Tipp schon während der Mietzeit den Nachweis der Trennung verlangen.

00:09:12: Sehr wichtiger Hinweis!

00:09:14: Die Kaution wird nach Prüfung und Abrechnung fällig – nicht mit dem Schlüssel.

00:09:18: Für die noch offenen Nebenkosten-Abrechnungen darf der Vermieter einen angemessenen Teil länger behalten.

00:09:23: Die letzten Mieten NIE mit der Kautionsverrechnung.

00:09:26: Das kann bis zu fristlosen Kündigung führen.

00:09:28: Wer zu lange wartet fordert schriftlich und mit nachweisbarem Zugang zur Abrechnung auf und setzt eine Frest.

00:09:34: etwa zwei Wochen.

00:09:35: Die zwei Wochen sind eine Praxisempfehlung, keine gesetzliche Frist.

00:09:38: Ein gemeinsam unterschriebenes Übergabeprotokoll verkürzt in der Regel die Zeit, die der Vermieter für die Prüfung beanspruchen darf.

00:09:44: Genau!

00:09:45: Erstens Den Musterbrief zur Zahlungsaufforderung finden Sie im vollständigen Ratgeberartikel – der Link steht in den Shownotes.

00:09:52: Die Vorlage für das Übergabeprotokoll gibt es kostenlos auf kautionskasse.de unter Vorlagen und Formulare.

00:09:59: Zweitens Wer noch in seiner Wohnung lebt und dort eine Barcaution hinterlegt hat, kann sie mit der Manifix-Meat-Caution der deutschen Cautionskasse gegen eine Bürgschaft tauschen, sofern der Vermieter zustimmt.

00:10:10: Das hinterlegte Geld geht dann an den Mieter zurück.

00:10:12: Wer gerade umzieht, kann die Bürgschaft auch für neue Wohnungen nutzen –sofern der neue Vermieters sie akzeptiert.

00:10:17: So liegen nicht zwei Cautionen gleichzeitig fest!

00:10:20: Mehr dazu auf cautionskasse.de.

00:10:25: Berechtigte Forderungen des Vermieters bleiben bestehen.

00:10:27: Bürgien ist die Allianzversicherungs AG, die Deutsche Kautionskasse verwaltet den Vertrag.

00:10:32: Die Folge gibt Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall – bei Streit helfen Mieterverein oder Fachanwalt auch wiederhören.